Mieteinnahmen (ver-)steuern: Was Vermieter wissen müssen

Erento Redaktion – 2. Jun 2015

Michal Kulesza/Stocksnap/Lizenz: CC0

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Wer über Erento erfolgreich Gegenstände vermietet, kann dies in unterschiedlich großem Umfang tun: Vom schnellen, unkomplizierten Zubrot bis zum finanziell erfolgreichen Vermietungsunternehmen. Damit es keinen (vermeidbaren) Ärger mit dem Finanzamt gibt, sollte sich ein Vermieter seiner Pflicht zur korrekten Abführung von Steuern jedoch stets bewusst sein.

Steuerrechtliche Basics: Wie wird die Vermietung von Gegenständen eingeordnet?

Die deutschen Steuergesetze bringen in ihrem Umfang und ihrer Komplexität regelmäßig den aufgewecktesten Anwender zur Verzweiflung. Doch bei der Vermietung von Gegenständen ist die Gesetzeslage gar nicht so kompliziert.

Denn grundsätzlich gilt: Sporadische Vermietung ist meist nicht einkommenssteuerpflichtig. Hier muss aber eine Einkunftsgrenze von 256 Euro zwingend unterschritten werden!

Wer darüber liegt, muss leider zahlen.

Versteuerung von Mieteinnahmen: Näheres regelt das Einkommenssteuergesetz

Einkünfte aus der Vermietung von Gegenständen unterfallen dem Einkommenssteuergesetz. Dort werden sie in § 22 Nr. 3 EStG unter „sonstige Einkünfte“ erfasst.

Voraussetzung für eine solche Einordnung ist, dass für eine Überlassung des Gegenstandes ein Entgelt gezahlt wird, kein Arbeitsvertrag vorliegt und die Einkünfte nicht nachhaltig, also gewerblich, sondern nur gelegentlich erzielt werden.

Hier sind also sporadische Vermietungen gemeint, wie die Überlassung des eigenen Wohnwagens an Reisewütige zur Ferienzeit.

Keine Freigrenze bei gewerblicher Vermietung

Wird vom Vermieter „gewerblich“ gehandelt, entfällt die Steuerfreigrenze und es muss auf jeden Fall gegenüber dem Fiskus das Portemonnaie geöffnet werden.

Was jedoch gewerblich ist und was nicht, ist im Einzelfall nur schwer abzugrenzen. Gerade Vermieter, die in größerem Umfang Gegenstände zur Verfügung stellen, dabei jedoch noch nicht hundertprozentig ein florierendes Unternehmen aufgebaut haben, bewegen sich in einer Art Grauzone.

Gewerblichkeit ja oder nein – oft ein Graubereich…

Als Faustregel gilt, dass eine Gewerblichkeit dann zu bejahen ist, wenn mit der Vermietung zusätzliche Leistungen für den Mieter einhergehen.

Solche Sonderleistungen sind aber nicht schon bei reiner Pflege und Wartung des Mietobjektes zu bejahen! Wesentlicher dürfte eine Art „Verklammerung“ der Vermietung in ein feststehendes Geschäftskonzept sein. Die Absicht, gewerbliche Gewinne zu erzielen muss dabei ebenso vorliegen, wie ein Betrieb, der von einem objektiven Dritten zumindest als „Händlertypisch“ angesehen werden dürfte.

Wer also Gegenstände extra ankauft und später weitervermietet, handelt in aller Regel gewerblicher als jemand, der nur sein eigenes Eigentum anderen sporadisch zur Miete überlässt.

Fazit: Nicht ohne meinen Steuerberater

Zumindest, wer mit seinen Vermietungen über den Steuerfreibetrag von 256 Euro kommt, muss die Einkünfte versteuern. Denn der Fiskus schläft nicht und nimmt auch gerne Online-Plattformen ins Visier. Fahnder von Finanzämtern lassen daher ihre Spezialsoftware namens X-spider gerne über Vermietungsplattformen krabbeln um steuerlich relevante Vorgänge auszuwerten.

Wer also erwischt wird, wie er Geschäfte im großen Stil nicht versteuert, hat unter Umständen gleich vermeidbare Nachzahlungspflichten zu erfüllen. Und diese können, je nach offener Steuerschuld, ganz schön ärgerlich werden.

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